신속통합기획이란? 모아타운과의 차이점 및 추진 절차 분석

 최근 부동산 시장에서 재개발과 재건축의 패러다임이 변화하고 있습니다. 서울시는 신속한 주택 공급을 위해 신속통합기획을 도입했으며, 동시에 소규모 주거환경 정비를 위한 모아타운 제도도 활발하게 추진하고 있습니다. 그렇다면 신속통하바기획과 모아타운 제도는 무엇이며, 어떤 차이점이 있을까요? 부동산 투자자와 실거주를 목적인 실수요자가 알아야 할 내용과 추진절차는 어떻게 될까요?

 이 글에서는 신속통합기획과 모아타운 제도의 개념과 추진과정 등에 대해 알아보고, 두 제도의 차이점을 상세하게 분석하여 부동산 투자 및 실거주를 고려하는 분들께 유익한 정보를 제공하고자 합니다. 관심 있게 봐주시길 바랍니다. 

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[목차]

1. 신속통합기획이란?

 신속통합계획이란 서울시에서 추진하는 정비사업으로 절차를 간소화하기 위한 정책입니다. 일반적인 재개발 사업은 주민 동의율 확보, 타당성 검토, 복잡한 인허가의 과정 등으로 인해 10년 이상 걸리는 경우가 일반적입니다. 그러나 신속통합계획을 추진하게 되면 계획 수립부터 심사와 승인까지 행정 절차가 간소화되어 평균 5년 이내로 단축됩니다. 

1) 핵심내용

• 서울시가 직접 계획을 수립합니다. 따라서 기존의 주민이나 조합의 사업 주도 방식에서 벗어사 상대적으로 신속한 의사 결정이 가능합니다.
• 공공부문과 민간부문의 협업 형태로 이루어집니다. 보편적으로 서울시에서 제공한 가이드라인을 따라, 민간이 개발을 주도하는 형태로 이루어집니다.
• 정비구역 지정 등 진행속도가 빨라집니다. 기존 재개발 사업과 대비했을 때 50%이상 단축되는 효과가 있습니다.

2) 기대효과

• 시업속도가 빨라짐으로써 10년 이상 걸리던 재개발 사업이나 재건축 사업에 비해 5~6년 이내 사업완료가 가능해집니다.
• 공공부문의 사업추진으로 예측 가능성이 확보됩니다. 서울시 주도의 계획으로 안정적인 진행이 가능하다는 것입니다.
• 신속한 정비사업을 통해 주택 공급량이 확대되는 등 부동산 공급 물량이 증가하게 됩니다.

3) 대표사례

 현재 서울시 내 신속통합기획이 적용된 대표지역으로는  동대문구 이문구역, 용산구 한남구역, 관악구 신림구역 등이 있습니다. 

2. 모아타운이란?

 모아타운이란 서울시의 개발정책 중 하나로 소규모 필지들을 모아 하나의 정비사업으로 추진하는 제도입니다. 서울은 대도시임에도 불구하고 낙후된 주거지역이 많습니다. 하지만 이 지역들은 작은 규모의 토지 소유자가 많고 총면적이 작아 재개발 요건을 충족시키기 어렵기 때문에 기존 방식으로는 정비사업을 진행한다는 것이 쉽지 않았습니다. 이러한 소규모 주거 환경을 정비하기 위해 도입한 제도가 바로 모아타운입니다.

1) 핵심내용

• 500m * 500m 단위로 소규모 필지를 모아서 정비사업을 진행합니다.
• 개별 필지 정비가 아닌 하나의 블록을 형성하여 개발사업을 추진합니다.
• 도로나 공원 등 기반시설과 연계하여 체계적인 정비가 가능합니다.

2) 기대효과

• 모아타운은 기존 재개발이 어려웠던  지역도 개발이 가능하게 함으로써 소규모 정비사업이 활성화됩니다.
• 도로, 공원, 주차장 등 기반시설과 연계하여 주거 환경을 개선합니다.
• 재개발 사업 대비 절차가 간소하여 기존 사업보다 빠르게 진행이 가능합니다.

3) 대표사례

 모아타운 사업이 추진되고 있는 지역으로는 성북구 장위동, 강북구 수유동, 은평구 응암동 등이 있습니다.

3. 신속통합기획과 모아타운의 차이점

1) 대상 지역

 신속통합기획은 기존에 재개발이나 재건축 사업이 추진되던 대규모 정비구역을 대상으로 합니다. 보통 노후 아파트 단지나 정비구역으로 지정된 지역이 이에 해당하며 기존 방식보다 행정 절차가 간소화되어 사업속도를 높이는 것이 목표입니다. 서울시가 직접 정비계획을 수립하여 가이드를 제시하기 때문에 체계적으로 진행됩니다.

 반면, 모아타운은 재개발이 어려운 소규모 노후 주거지역을 대상으로 합니다. 이러한 지역은 일반적인 재개발 사업의 기준을 충족하지 못해 사업이 진행되지 않거나 방치되는 경우가 많았습니다. 개별필지를 하나의 블록 단위로 묶어 정비하는 방식을 적용함으로써 기존 정비구역과 달리 새로운 개발 기회를 제공한다는 점에서 신속통합기획과 차이점이 있습니다.

2) 사업 추진 방식

 신속통합기획은 기존의 민간 주도의 재개발 사업과 달리 서울시에서 주도적으로 가이드라인을 제시합니다. 이는 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 행정적 지연을 최소화하고, 보다 체계적인 도시계획을 기반으로 한 정비사업을 가능하게 합니다. 용적률 인센티브나 용도지역 상향 등의 혜택이 적용될 가능성도 있기 때문에 재개발이나 재건축 사업을 추진하려는 지역에서는 매우 유리한 방식이라 할 수 있습니다.

 이에 비해 모아타운은 일정한 블록을 하나의 정비 구역으로 묶어 개발하는 방식으로, 단독주택이나 다세대 주택이 밀집한 지역에서도 주민 간의 협의를 통한 유연한 개발이 가능합니다. 신속통합기획처럼 서울시가 직접 개발 가이드라인을 제시하는 것이 아니기 때문에, 주민들의 의견이 보다 적극적으로 반영되는다는 점이 다릅니다. 

3) 사업 기간

 신속통합기획은 기존 재개발이나 재건축 사업에 비해 절차를 50% 이상 단축하는 것이 핵심입니다. 기존에는 정비구역 지정부터 조합 설립, 사업 시행 인가까지 10년 이상 소요되는 경우가 많았지만, 신속통합기획을 추진하게 되면 5~6년 내에 사업이 마무리 될 가능성이 높아집니다.

 반면, 모아타운은 소규모 필지 개발을 활성화하여 도시 내 낙후된 주거지역을 개선하는 것이 핵심입니다. 대규모 아파트 단지가 아닌 소규모 노후 주거지를 체계적으로 정비함으로써 도시 내 균형 있는 개발을 유도할 수 있습니다. 따라서 재개발 사업이 어렵거나 정비 구역으로 지정되지 않은 지역에서도 주거 환경을 개선할 가능성이 생긴다는 점에서 실수요자들에게 유리한 방식입니다. 

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 신속통합기획과 모아타운은 서울시에서 주도하는 주택 공급 및 정비사업의 활성화를 위한 핵심 정책입니다. 부동산 투자가 목적이라면 모아타운보다는 신속통합기획에 주목하는 것이 유리합니다. 기존 재개발 사업보다 속도가 빠를 뿐만 아니라 용적률 인센티브 등의 혜택 가능성이 높기 때문입니다. 반면 실거주가 목적이라면 모아타운 대상 지역을 살펴보는 것이 좋습니다. 상대적으로 초기 비용이 낮고, 주목적이 주거 환경 개선에 초점이 맞춰져 있기 때문입니다.

 신속통합기획과 모아타운 중 어떤 방식이 본인에게 더 적합한 지 꼼꼼하게 분석하고, 앞으로의 정책 변화를 지속적으로 확인하며 보다 전략적인 투자계획과 경제적인 주거 계획을 세우시길 바랍니다.

 

읽어주셔서 감사합니다.

from. 크리미 이모