등기부등본 보는 법 완벽 정리! 부동산 사기 막는 필수 체크리스트

 부동산 거래를 할 때에는 여러 가지 서류가 필요합니다. 그중 가장 중요한 서류를 꼽으라 한다면 바로 등기부등본일 것입니다. 부동산에 대한 지식이 없거나 얕은 경우, 등기부등본의 내용을 살피지 않고 계약을 하는 경우가 있습니다. 그러나 등기부등본을 제대로 확인하지 않는다면, 사기나 예상치 못한 권리관계에 관한 문제에 휘말릴 위험이 있습니다. 

 이 글에서는 부동산 등기부등본을 보는 방법을 초보자도 이해하기 쉽도록 자세히 설명하고자 합니다. 뿐만 아니라 등기부등본과 관련하여 부동산 사기를 예방하기 위한 필수 체크리스트에 대해서도 살펴보겠습니다. 부동산 임대나 매매 계약을 준비 중이라면 꼭 끝까지 읽어주시길 바랍니다.  

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[목차]

1. 등기부등본이란?

 등기부등본이란 특정 부동산에 대한 권리관계를 확인할 수 있는 문서로, 해당 부동산의 소유권 및 그 외 법적 권리를 확인하기 위한 필수적인 서류입니다. 등기부등본을 보면 이 부동산에 법적인 문제가 있는지, 혹은 저당권 등이 설정되어 있는지 등을 쉽게 파악할 수 있습니다.

 등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 표제부에는 부동산의 면적, 구조, 주소 등 기본적인 표시정보가 기록됩니다. 갑구에는 쇼유권 이전, 가압류, 가처분 등 소유권과 관련된 내용이 기재됩니다. 그리고 을구에는 전세권, 저당권 등 소유권 이외의 권리에 대한 권리 관계가 기재됩니다. 예를 들어 대출을 받은 경우, 을구에서 확인이 가능합니다.

2. 등기부등본 열람 및 발급

 등기부등본을 열람 및 발급하는 방법은 크게 2가지가 있습니다. 첫 번째 방법은 대법원 인터넷 등기소 사이트에 접속하는 것이며, 두 번째 방법으로는 등기소에 직접 방문하는 것입니다. 

1) 대법원 인터넷 등기소 (온라인)

 대법원 인터넷 등기소 사이트에 접속을 한 후, '등기 열람 발급'메뉴에 접속합니다. 그런 다음 '부동산등기 열람 발급'을 선택하고, 검색하고자 하는 부동산의 주소를 입력한 후 해당 등기부등본을 열람 또는 발급받으면 됩니다. 이용서비스는 무료가 아닌 유료로, 일정 수수료를 결제해야만 등기부등본 내용을 확인할 수 있습니다. 대법원 인터넷 등기소 사이트는 아래와 와 같습니다.

인터넷등기소

 

2) 직접 방문 (오프라인)

 인터넷 사용이 어렵거나 공식적인 서류로 제출을 해야 하는 경우라면, 등기소에 직접 방문하여 등기부등본을 발급받을 수 있습니다. 일반적으로 등기소에 방문하여 신청서를 작성하여 발급가능하며, 일부지역에서는 주민센터나 구청에서도 신청 가능합니다.

3. 등기부등본 확인사항

 부동산 임대나 매매 등 거래를 하기 위해 등기부등본을 확인할 때에는 다음 사항을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

1) 갑구 (소유권)

• 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인해야 합니다.
• 소유자가 여러 명으로 공유관계라면 지분비율을 살펴보아야 합니다.
• 가압류나 가처분 등기가 있다면 법적 문제가 있는 물건일 가능성이 크니 계약을 다시 고려해보는 것이 좋습니다.

2) 을구 (소유권 이외 권리)

• 해당 부동산에 저당권, 근저당권 등 금융기관 대출 기록이 있는지 체크해야 합니다.
• 만약을구에 담보물권이 기록되어 있다면, 해당 부동산의 가치와 대출 상환 가능 여부 등을 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 

3) 표제부 (부동산 표시)

• 계약하려는 부동산의 용도, 구조, 실제 면적 등이 등기부등본의 내용과 일치하는지 체크해야 합니다.
• 만약 불법 건축물이거나 용도 변경이 이루어진 경우에는 부동산 거래를 다시 생각해 보는 것이 좋습니다.

4. 등기부등본 해석이 어려울 때

  부동산 초보자나 입문자의 경우 등기부등본을 열람해도 그 내용을 잘 해석하지 못하는 경우가 많습니다. 관련 지식이 부족한 데다가 용어 자체도 낯설게 느껴지기 때문입니다. 이렇듯 등기부등본 해석이 어려울 때에는 공인중개사에게 문의한다면 도움을 받을 수 있습니다. 복잡한 권리관계의 경우 법무사나 변호사와 상담하는 것이 좋습니다. 뿐만 아니라 부동산 관련 커뮤니티에서 유사한 사례를 찾아 이를 참고하는 것도 좋은 방법입니다. 

5. 등기부등본 필수 체크리스트

 부동산 사기를 예방하기 위한 필수 체크리스트 내용은 아래와 같습니다.

• 계약 전 반드시 등기부등본을 열람해야 합니다.
• 소유자와 직접 계약을 진행하고, 대리 계약이라면 위임장을 철저하게 확인해야 합니다.
• 근저당이 설정되어 있다면, 대출 상환 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 거래하는 부동산 중개사무소가 정식으로 등록된 곳인지 알아봐야 합니다.
• 계약서 작성과 관련하여 필요한 경우 공인중개사나 변호사 등 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.

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 부동산 거래에서 등기부등본을 꼼꼼하게 확인하는 것은 부동산 사기 예방을 위한 가장 중요한 과정 중 하나입니다. 위에서 설명한 등기부등본 보는 방법과체크리스트를 활용한다면 안전한 부동산 거래를 진행할 수 있을 것입니다. 

 부동산 계약이나 거래를 앞둔 분들께 소정의 도움이 되었길 바랍니다. 

 

읽어주셔서 감사합니다.

from. 크리미 이모