상가건물임대차보호법 / 부동산 경매 전 꼭 알아야 할 핵심 포인트 알아보기

 상가건물임대차 보호법이 왜 부동산 경매에서 중요할까요? 상가건물임대차보호법은 왜 생겼을까요? 임차인들은 왜 사업자등록과 확정일자를 빨리 받을수록 좋을까요?
 상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 같은 취지로 임차인의 권리를 보호하고, 임대차 계약시 발생할 수 있는 법적인 분쟁을 최소화하기 위해 제정된 법률입니다. 그리고 부동산 경매에서 상가임대차보호법을 제대로 알아야 하는 이유는 환산보증금, 대항력, 우선변제권 등과 같은 개념을 정확하게 알지 못한다면 예상치 못한 낭패를 당할 수 있기 때문입니다. 이 글에서는 지난번 주택임대차보호법에 이어 부동산 경매 전 꼭 알아야 할 상가임대차보호법의 핵심 포인트에 대해서 말씀드리고자 합니다.      

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[목차]

1. 환산보증금

 환산보증금이란 상가건물임대차보호법의 적용대상여부를 판단하는 기준이 되는 금액으로 정부에서 정합니다. 환산보증금 금액을 초과할 시에는 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 못하고 민법에 따라야 합니다. 환산보증금의 금액은 각 지역별로 다르며 상가건물임대차보호법 시행령에 안내되어 있습니다. 환산보증금은 보증금과 월세를 감안하여 구하는 것으로 정해진 공식에 따라 산출됩니다. 공식은 다음과 같습니다.

보증금 + (월세 x 100) = 환산보증금

예시1) 보증금 5000만원에 월세 150만원: 환산보증금 2억 원 예시2) 보증금 1억 원에 월세 100만원: 환산보증금 2억 원 예시3) 보증금 2억 원에 월세 200만원: 환산보증금 4억 원 예시4) 보증금 3억 원에 월세 300만원: 환산보증금 6억 원

출처 Pixabay

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2. 대항력

 대항력이란 임차인이 임차한 건물의 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자에게 기존의 임대인과 맺었던 임대차 계약을 승계하라고 주장할 수 있는 것입니다. 임차인이 대항력을 갖기 위한 조건으로는 건물을 실제로 점유하고 사업자 등록을 해야 합니다. 부동산 경매에서 임차인의 대항력을 따져야 하는 이유는 임차인이 대항력을 주장하게 되면 임차인의 임대차 기간은 보호받고, 계약이 만료되었을 때 보증금을 받을 때까지 명도 절차도 거절할 수 있기 때문입니다. 주의할 점은 상가임차인의 대항력은 환산보증금과 상관없이 발생한다는 것입니다. 

출처 Pixabay

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3. 우선변제권

 상가임차인의 우선변제권이란 건물이 경매로 넘어갔을 때, 후순위 채권자보다 선순위로 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 임차인은 우선변제권이 있어야만 배당을 받을 수 있습니다. 
 임차인 확정일자를 받게 되면 그 날 낮에 우선변제권이 생깁니다. 특정시간을 의미하는 것은 아니며, 보통 아침 9시부터 6시까지 세무서 근무시간이라고 보시면 됩니다. 주의할 점은 주택임대차보호법과 마찬가지로 확정일자에 의해서 우선변제권이 발생하려면 대항력을 필수로 갖춰야 한다는 것입니다. 대항력 없이 확정일자만 받았다면 우선변제권은 생기지 않습니다. 참고로 확정일자를 받는 방법은 관할세무서를 방문하여 임차인의 상가임대차 계약서 원본에 받으면 됩니다.
 여기서 한가지 더 중요한 점은 상가는 주택과 달리 우선변제권이 생기려면 사업자 등록과 점유, 확정일자를 받은 것 외에도 상가 임차인의 보증금이 환산보증금 범위 이내여야 한다는 것입니다. 현재 기준으로 지역별 환산보증금은 아래와 같습니다.

지역	환산보증금 금액 기준
서울	9억원 이하
과밀억제권역, 부산광역시	6억 9천만원 이하
광역시(부산,인천 제외), 안산, 용인, 김포, 광주, 세종, 파주 화성	5억 4천만원 이하
그 외	3억 7천만원 이하

 

출처 Pixabay

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4. 주택임대차보호법과 비교

 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과 마찬가지로 임차인을 보호하기 위한 법률이지만, 다음과 같은 차이점이 있습니다. 아래는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 차이점을 정리한 표입니다.

	주택임대차보호법	상가건물임대차보호법
적용 대상	주거용 건물	상가 및 업무용 건물
대항력	점유 및 전입신고	점유 및 사업자등록
우선변제권	확정일자 필요	확정일자 필요
계약갱신요구권	최대 2년	최대 10년
보증금 보호기준	지역별 보증금 기준 상이	환산보증금 이하

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 지금까지 부동산 경매 전 꼭 알아야 할 상가건물임대차보호법의 핵심 포인트에 대해서 알아보았습니다. 상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과 메커니즘이 비슷하기 때문에, 이전 글에서 언급했던 주택임대차보호법을 제대로 알고 있다면 이해하기 쉽습니다. 부동산 경매에 투자한 시간과 노력이 헛되이 되지 않도록 상가건물임대차 보호법의 핵심 포인트는 꼭 알고 넘어가시길 당부드립니다.  
 
읽어주셔서 감사합니다.

크리미 이모의 「부동산 레벨 업 Level up」