부동산 경매와 공매 / 차이점 및 투자법 알아보기

 부동산 경매에 관심이 있다면 '공매'라는 단어도 들어봤을 것입니다. 부동산을 시세보다 낮은 가격으로 매수할 수 있는 방법으로는 경매뿐만 아니라 공매도 있습니다. 하지만 두 개념의 차이점과 투자법을 제대로 알지 못한다면 예상치 못한 리스크가 발생할 수 있습니다. 이 글에서는 초보 투자자도 쉽게 이해할 수 있도록 경매와 공매의 개념을 정리하고, 각각의 특징을 비교하여 효과적인 투자법에 대해서 다루어보고자 합니다.  

---

[목차]

1. 경매와 공매의 개념

• 경매: 경매란 법원이 주관하여 매각하는 것입니다. 주로 채무자가 빌린 돈을 갚지 못할 경우에 담보로 제공된 부동산이 강제로 매각되는 방식으로 이루어집니다. 경매는 법원의 절차에 따라서 진행되고, 경매 입찰을 통해 가장 최고가를 제시한 사람이 낙찰받는 방식으로 이루어집니다.

  

  출처 Pixabay

• 공매: 공매란 한국자산관리공사(KAMCO)나 국세청, 지방자치단체 등 공공기관이 주관하여 매각하는 것입니다. 주로 세금 체납으로 압류된 부동산이나 국가 소유 재산 등이 그 대상이며, 온비드라는 사이트를 통해서 강제로 매각하는 것입니다. 

 

출처 온비드

ㅡ

2. 경매와 공매의 차이점

 경매와 공매의 주요 차이점에 대해서 표로 정리해보았습니다. 내용은 아래와 같습니다.

구분	경매	공매
집행 주체	법원	한국자산관리공사(캠코), 지방자치단체, 국세청 등
법적 근거	민사집행법	국유재산법, 국세징수법 등
대상 물건	주로 부동산 (건물, 토지 등)	부동산, 동산, 채권, 자동차 등 다양
절차 시작	채권자의 신청	국가기관 또는 공공기관의 결정
입찰 방식	기일입찰 또는 기간입찰	일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 수의계약 등 다양
유찰 시	최저가 인하 후 재경매 시행	최저가 인하 후 재공매 시행 또는 수의계약으로 전환 가능
권리 분석	말소기준권리를 기준으로 등기부상 권리분석	압류, 체납으로 인해 발생하며 대부분 깨끗한 권리관계
낙찰 후	매각허가결정 및 잔금납부시 소유권 이전	대금 완납 즉시 소유권 이전
대금 납부	낙찰 후 법원이 정한 기한 내 (일반적으로 30일)	낙찰 후 즉시 또는 일정 기간 내 (일반적으로 7일)

ㅡ

3. 경매와 공매의 투자법, 투자전략

• 경매: 경매는 법원이 진행하는 절차로 권리분석이 필수적입니다. 투자자는 말소기준권리를 확인하고 선순위 임차인, 유치권, 법정지상권 등의 위험요소를 철저히 검토해야 합니다. 특히 다세대빌라나 빌라, 아파트 등 실거주 수요가 높은 주택 경매는 안정적인 투자처로 평가되므로, 시세와 권리관례를 고려하여 감정가 대비 낙찰가를 전략적으로 책정해야 합니다. 더불어 경쟁률이 낮은 물건을 선정하여 저가매입기회를 노리는 것 또한 중요합니다. 낙찰 후 점유자가 있는 경우에는 명도과정에서 필요시 강제집행을 신청할 수도 있지만, 먼저 협상을 통해 원만한 합의를 유도하는 것이 보다 유리합니다.
• 공매:  공매물건은 온비드에서 실시간으로 확인하며 원하는 물건을 찾아야 합니다. 공매는 한국자산관리공사 등 공공기관이 주관하는 방식으로 상대적으로 권리관계가 깨끗한 경우가 많습니다. 따라서 빠른 소유권 이전이 가능하여 단기 투자에 적합합니다. 또한 공매는 경매보다 잔금 기한이 짧은 경우가 많으므로 자금 준비계획을 잘 세우는 것이 유리합니다. 

---

 경매와 공매는 공통적으로 부동산을 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 방법임에는 틀림없습니다. 그러기 위해서는 각 방식의 차이점을 정확하게 이해하고 자신에게 맞는 투자전략을 세우는 것이 중요합니다. 
 부동산 투자 초보자라면 작은 규모의 물건부터 시작하여 경험을 쌓길 바랍니다. 정확한 정보를 바탕으로 충분히 분석한다면 성공적인 투자를 이루실 수 있을 것입니다. 
 
읽어주셔서 감사합니다.

크리미 이모의 「부동산 레벨 업 Level up」